LA DEMANDE
Qui cherche un meublé à Genève, et pour quelle raison.
Genève n'est pas une ville de tourisme de masse. C'est une ville de séjours motivés, ce qui en fait un marché de location meublée beaucoup plus régulier, et beaucoup moins saisonnier, que ne le laisse croire sa réputation de ville chère.
La demande vient d'un tissu très identifiable : les organisations internationales et les missions permanentes autour du Palais des Nations, les organisations non gouvernementales, les congrès et salons accueillis à Palexpo et au centre international de conférences, la banque et le négoce, les hôpitaux universitaires et les cliniques privées, l'université et les instituts, et le CERN à la frontière ouest du canton.
Ces flux ne produisent pas le même séjour que le tourisme de loisir. Le voyageur genevois arrive souvent seul ou à deux, reste plus longtemps qu'un week-end, travaille depuis le logement et paie pour la fiabilité davantage que pour l'originalité. Cela dicte l'équipement : un vrai plan de travail utilisable comme bureau, une connexion sérieuse, une machine à laver, une cuisine réellement fonctionnelle, une literie de qualité et la possibilité d'arriver tard le soir.
C'est aussi ce qui rend Genève exigeante. Un logement approximatif se remplit quand même, mais mal, et l'écart de revenus entre un bien tenu et un bien négligé s'y creuse plus vite qu'ailleurs.
- Le collaborateur d'organisation internationale, en poste pour quelques semaines ou quelques mois, souvent logé en meublé le temps que son bail définitif se libère.
- Le consultant, l'auditeur ou l'ingénieur en mission chez un client genevois, présent en semaine sur une période longue.
- L'expatrié qui vient d'être engagé et qui a besoin d'un point de chute meublé avant de trouver un logement, avec sa famille qui le rejoint parfois en cours de séjour.
- Le participant à un congrès, un salon ou une session internationale, qui réserve souvent tard et cherche à être proche du lieu de l'événement.
- Le proche d'un patient hospitalisé ou suivi en clinique, qui a besoin d'un logement calme, prévisible et proche, parfois pour plusieurs semaines.
- Le visiteur familial et le touriste de passage, plus présents en été et lors des week-ends de beau temps, plus sensibles à la vue et à l'extérieur.
CADRE LÉGAL
Le plafond des 90 nuits, et ce que nous en faisons.
Genève encadre la location meublée de courte durée d'une résidence principale par un plafond annuel de 90 nuits. C'est le paramètre qui structure toute stratégie de location dans le canton, et c'est le premier point que nous vérifions sur votre situation.
Nous ne le réexpliquons pas ici. Une page entière lui est consacrée, avec les distinctions qui comptent réellement selon que le logement est votre résidence principale, un objet secondaire ou un bien détenu pour le rendement, et selon que vous êtes propriétaire ou locataire. Si c'est la question qui vous amène, lisez-la avant tout le reste.
Ce qu'il faut retenir sur cette page est plus simple : chez ONDE, le plafond n'est pas une contrainte que l'on découvre en novembre. Il est intégré au calendrier dès le premier jour. Nous construisons une année qui combine la courte durée sur les périodes où elle rapporte le plus, et la moyenne durée au delà, plutôt que de laisser un logement s'arrêter en cours d'année.
Comment se remplit réellement une année genevoise.
La moyenne durée n'est pas un pis-aller genevois. C'est probablement le marché le plus solide de la ville, précisément à cause des flux décrits plus haut : un collaborateur d'organisation internationale, un consultant en mission longue ou une famille en attente de bail cherchent un meublé pour plusieurs semaines ou plusieurs mois, et ils le cherchent toute l'année.
Concrètement, nous plaçons la courte durée sur les fenêtres de forte demande, congrès, événements et haute saison, où le prix par nuit est le plus élevé. Nous plaçons la moyenne durée sur les périodes creuses et sur les longues fenêtres, où la stabilité vaut mieux qu'une succession de nuits isolées. Les deux régimes ne s'opposent pas, ils se relaient.
Chaque modèle a son arithmétique. La courte durée offre un prix par nuit supérieur mais suppose plus de rotations, plus de ménages, plus d'usure et plus de trous de calendrier. La moyenne durée offre moins par nuit mais une occupation plus dense, des charges de rotation réduites et un logement moins sollicité. Nous ne prétendrons pas ici que l'un bat l'autre, cela dépend entièrement de votre bien, de sa taille et de son quartier. Nous vous montrons le calcul sur votre logement, chiffres à l'appui, dans l'audit.
Quand la demande genevoise se tend ou que le plafond approche, nous pouvons également élargir la diffusion et l'angle de l'annonce vers la demande vaudoise et lémanique, qui déborde naturellement sur le bassin genevois.
COUVERTURE
Les communes et les quartiers que nous couvrons.
Nous intervenons sur l'ensemble du canton. Dans la ville, la localisation joue moins sur le fait de louer que sur le public que l'on capte, et c'est ce que nous ajustons dans l'annonce et dans le prix.
Les Pâquis, les Eaux-Vives, Plainpalais, la Jonction, Saint-Gervais et la Cité captent le séjour court, urbain, sans voiture. Champel, Florissant et Malagnou attirent davantage les séjours liés aux soins et les longs séjours familiaux. Le Grand-Saconnex, Pregny-Chambésy et Bellevue vivent au rythme des organisations internationales et de Palexpo. Meyrin est structurellement liée au CERN et à la zone industrielle. Carouge et Lancy offrent le meilleur compromis pour les moyennes durées familiales, avec des surfaces plus généreuses à prix contenu.
- Ville de Genève : Pâquis, Eaux-Vives, Plainpalais, Jonction, Servette, Grottes, Saint-Jean, Champel, Cité et Vieille-Ville.
- Rive gauche et couronne sud : Carouge, Lancy, Onex, Plan-les-Ouates, Bernex, Veyrier, Troinex.
- Rive droite et secteur international : Grand-Saconnex, Pregny-Chambésy, Vernier, Meyrin, Satigny, Bellevue, Genthod, Versoix.
- Communes de l'est : Chêne-Bougeries, Chêne-Bourg, Thônex, Cologny, Vandœuvres, Collonge-Bellerive.
- Le reste du canton, sur demande, après vérification de la situation du bien.
Le rythme d'une année, et ce que nous surveillons.
Il n'existe pas de calendrier type genevois, et méfiez-vous de quiconque vous en présente un. Le rythme d'un studio aux Pâquis n'est pas celui d'un quatre pièces à Cologny, et deux immeubles de la même rue peuvent se comporter différemment selon l'étage et la vue.
Ce que nous suivons, en revanche, est stable d'un bien à l'autre. Voici les cinq facteurs sur lesquels nous ajustons le prix et les durées minimales, semaine après semaine.
- 01Le calendrier des congrès, salons et sessions internationales, qui crée des pointes courtes et très bien valorisées, souvent réservées tardivement.
- 02Les rentrées académiques et professionnelles, qui ouvrent des fenêtres de moyenne durée de plusieurs mois et qu'il faut anticiper plusieurs semaines à l'avance.
- 03La saison estivale, plus touristique et plus familiale, avec une exigence différente sur l'extérieur, la fraîcheur du logement et la durée minimale.
- 04Les creux, notamment autour des fêtes de fin d'année et sur certaines semaines d'été, où baisser le prix ne suffit pas et où c'est la durée minimale qu'il faut revoir.
- 05Les événements annoncés tard, qui justifient de garder quelques fenêtres ouvertes plutôt que de tout verrouiller des mois à l'avance.
AVANT DE PUBLIER
Ce que nous vérifions avant la mise en ligne.
Aucune annonce n'est publiée avant cette vérification. Elle prend rarement plus de quelques jours, elle est comprise dans l'audit, et elle évite le scénario le plus coûteux pour un propriétaire : découvrir après coup que le logement ne pouvait pas être loué ainsi.
- 01Votre titre sur le logement. Propriétaire, copropriétaire ou locataire : la sous-location d'un meublé exige l'accord du bailleur, et nous ne démarrons rien sans lui.
- 02Le règlement de la copropriété ou de la propriété par étages, qui peut restreindre ou interdire l'accueil de voyageurs, y compris quand la loi l'autorise.
- 03Le statut du logement. Certains appartements genevois relèvent de régimes protégés ou subventionnés qui excluent la location meublée de courte durée. Mieux vaut le savoir avant l'annonce qu'après la première réservation.
- 04Le régime applicable à votre situation au regard du plafond annuel de nuits, et la stratégie de durées qui en découle.
- 05Les obligations déclaratives et la taxe de séjour de votre commune, que nous prenons ensuite en charge dans la gestion courante.
- 06Votre couverture d'assurance, à confronter à l'accueil régulier de tiers dans le logement.
CONDITIONS
25% tout compris, et rien d'autre.
Notre commission est de 25% des nuitées réservées. Elle couvre l'intégralité de ce que nous faisons : shooting photo et vidéo, rédaction et optimisation de l'annonce, diffusion sur Airbnb, Booking.com et les principales plateformes, tarification ajustée en continu, communication avec les voyageurs 7 jours sur 7, sélection des profils, arrivées et départs, coordination du ménage et du linge, consommables, gestion des incidents et rapport mensuel.
Le ménage entre deux séjours est facturé au voyageur, au prix du prestataire, sans marge pour nous. Vous ne payez aucun frais de mise en place, aucun abonnement, aucun frais de dossier et rien d'avance.
Vous trouverez sur ce marché des taux annoncés plus bas. Regardez alors ce qui reste facturé à côté : la mise en place, le shooting, le linge, les consommables, parfois un abonnement mensuel, souvent une marge silencieuse sur le ménage. Nous avons choisi l'inverse, un seul pourcentage un peu plus élevé et aucune ligne supplémentaire, parce qu'un propriétaire ne compare correctement que ce qu'il peut additionner.
Nous ne garantissons pas de revenus, personne ne peut le faire honnêtement. Notre estimation est prudente, elle est écrite, et vous pourrez la confronter mois après mois à vos rapports.
LANCEMENT
Où nous en sommes à Genève.
ONDE est une jeune conciergerie genevoise, portée par Wanda Studio. Nous ouvrons nos premières gestions avec 3 à 5 propriétaires fondateurs, à conditions préférentielles, en échange de leur retour d'expérience.
Cela signifie que nous n'avons pas encore d'avis clients à afficher ni d'étude de cas sur douze mois à vous montrer, et nous préférons l'écrire plutôt que de remplir cette page avec des témoignages fabriqués et des chiffres de convenance. Ce que nous pouvons vous montrer aujourd'hui, ce sont nos engagements, notre périmètre exact, notre rapport mensuel et une estimation prudente sur votre bien.
Pas de plateau téléphonique, pas de sous-traitance en cascade : les personnes qui gèrent votre logement sont celles que vous rencontrez.
Nous venons voir votre logement, nous vérifions le cadre applicable et nous vous remettons une estimation prudente et écrite de son potentiel, sans engagement.