CADRE LÉGAL
Louer un meublé à Genève, ce que la règle autorise vraiment.
C’est le sujet qui bloque la plupart des propriétaires genevois, et c’est aussi celui où circulent le plus d’approximations. La location meublée de courte durée est encadrée dans le canton, avec un plafond de 90 nuits par an pour une résidence principale. Beaucoup s’arrêtent à cette phrase et renoncent, en croyant que leur bien ne peut travailler que trois mois sur douze.
Le plafond porte sur un mode de location, pas sur le logement. Au-delà de la courte durée, la location meublée de moyenne durée reste possible, sous la forme de séjours de plusieurs semaines ou de plusieurs mois. Genève accueille des expatriés, des consultants et des personnels d’organisations internationales qui cherchent précisément ce format. C’est la combinaison des deux modes qui permet à un bien de travailler l’année entière sans sortir du cadre.
Chaque situation a ses propres verrous, et ils ne sont pas tous cantonaux. Un bail peut interdire la sous-location, un règlement de copropriété peut restreindre l’usage, une commune peut avoir ses propres exigences de déclaration et de taxe de séjour. Nous vérifions ces trois points avant d’ouvrir quoi que ce soit, et nous vous le disons par écrit. Cette page donne des repères, elle ne remplace pas l’avis d’un juriste sur un cas particulier.
- Est-ce légal à Genève ? Oui, dans la limite de 90 nuits par an en courte durée, et sans cette limite en moyenne durée meublée. Nous cadrons votre situation précisément.
- Que se passe-t-il une fois les 90 nuits atteintes à Genève ? On bascule sur la moyenne durée, autorisée au-delà, et nous pouvons élargir la diffusion vers Vaud et la Riviera lémanique. Votre bien continue de travailler toute l’année.
- Et si je suis locataire, pas propriétaire ? La sous-location exige l’accord de votre bailleur. Nous vérifions ce point avec vous avant tout.
- Ma copropriété peut-elle l’interdire ? C’est possible, nous le vérifions ensemble en amont.
ARGENT
La commission, ce qu’elle couvre et ce qu’elle ne couvre pas.
Notre commission publique est de 25% des nuitées réservées, tout compris. La commission observée sur le marché romand se situe généralement entre 15 et 30%. Nous assumons de nous situer dans le haut de cette fourchette, pour une raison simple. Chez nous, le pourcentage affiché est le seul montant qui sorte de votre poche.
Un taux plus bas assorti de frais de mise en place, d’un abonnement mensuel, d’une facture de photos, d’une marge sur le ménage et d’un forfait linge revient souvent plus cher qu’un taux unique. La bonne question n’est donc pas le pourcentage affiché, c’est ce qui reste sur votre compte à la fin du mois. Faites ce calcul, y compris contre nous.
Vous ne payez rien d’avance, aucun frais de mise en place et aucun abonnement. Nous ne gagnons que si votre bien est réservé, ce qui aligne nos intérêts sur les vôtres plutôt que sur un forfait. Le rapport mensuel et le versement de vos revenus vous parviennent ensuite chaque mois, au début du mois suivant, sans que vous ayez à les réclamer.
- Quelle est votre commission ? 25% des revenus, tout compris, sans aucun frais. Le ménage est facturé au voyageur.
- Qui paie quoi exactement ? Le voyageur paie les nuitées, les frais de ménage, les frais de service de la plateforme et la taxe de séjour lorsqu’elle s’applique. Les frais de ménage vont intégralement au prestataire, sans marge pour nous. Sur les nuitées, vous recevez 75% et nous recevons 25%, et cette commission couvre les photos et la vidéo, la rédaction et la diffusion de l’annonce, la tarification, la communication avec les voyageurs 7 jours sur 7, les arrivées et les départs, la coordination du ménage et du linge, les consommables, la gestion des incidents et le rapport mensuel. Restent à votre charge ce qui incombe à tout propriétaire, les charges du logement, vos assurances, vos impôts, les gros travaux et le gros mobilier.
- Combien puis-je gagner ? Cela dépend de votre bien. Nous vous remettons une estimation prudente et personnalisée, sans garantie de revenus.
- Et les impayés ? En location courte durée, les voyageurs paient à la réservation via les plateformes. Vous n’avez pas de loyers impayés à courir.
AU QUOTIDIEN
Les prix, les voyageurs, et les décisions prises à votre place.
Déléguer, c’est accepter que quelqu’un décide pour vous plusieurs fois par jour. Autant savoir selon quelles règles.
Deux décisions comptent plus que toutes les autres, le prix d’une nuit et l’acceptation d’un voyageur. Nous les prenons dans un cadre fixé avec vous avant la mise en ligne, et nous vous en rendons compte dans le rapport mensuel.
Le calendrier, lui, reste le vôtre. Vous bloquez vos dates quand vous le souhaitez et nous ne réservons jamais par dessus, à condition de nous prévenir assez tôt pour que nous n’ayons pas à refuser une demande déjà engagée.
- Comment sont fixés les prix de mes nuitées ? Il n’existe pas de prix annuel figé. Nous partons des caractéristiques de votre bien et de ce que se réservent réellement des logements comparables dans le même quartier aux mêmes dates, puis nous ajustons selon la saison, le jour de la semaine, le délai avant l’arrivée, la durée du séjour et le calendrier genevois des salons, des congrès et des sessions internationales. Nous convenons ensemble d’un prix plancher sous lequel nous ne descendons jamais, et nous jouons sur la durée minimale de séjour autant que sur le tarif. L’objectif n’est pas un calendrier plein, c’est le meilleur revenu total. Un calendrier rempli à bas prix rapporte souvent moins qu’un calendrier plus aéré et mieux valorisé.
- Qui choisit les voyageurs qui dorment chez moi ? Nous, selon des règles arrêtées avec vous au départ. Nous regardons le profil vérifié, l’historique et les évaluations laissées par les hôtes précédents, le motif et la durée du séjour, le nombre de personnes annoncées et la cohérence de l’ensemble. Vous pouvez poser des règles non négociables, animaux, tabac, nombre de voyageurs, durée minimale, et nous les tenons. Quand un signal ne va pas, nous refusons la réservation et nous vous le disons. Nous appliquons également les règles de non-discrimination imposées par les plateformes et par la loi, qui ne se négocient pas.
ANNONCE
Votre annonce, celle que vous avez déjà et celle que nous construisons.
Une annonce n’est pas une fiche technique, c’est un argumentaire visuel qui ne se comporte pas de la même façon d’une plateforme à l’autre. Le titre est plus court ici, la description plus factuelle là, les conditions d’annulation ne pèsent pas le même poids. Nous adaptons à chaque fois plutôt que de dupliquer.
Nous ouvrons d’abord sur Airbnb, premier canal d’une location meublée à Genève, puis nous déclinons sur Booking.com et sur les principales plateformes de courte durée, avec des calendriers synchronisés pour qu’une nuit réservée se ferme partout au même instant.
Dans tous les cas, les comptes, les annonces et les photos restent à vous. Nous l’écrivons noir sur blanc, parce que c’est précisément là que certaines conciergeries rendent un propriétaire captif.
- Diffusez-vous ailleurs que sur Airbnb ? Oui. Nous diffusons votre bien sur Airbnb, Booking et les principales plateformes.
- Que devient mon annonce existante si j’en ai déjà une ? Nous la reprenons, nous ne la supprimons pas. Le compte reste à votre nom, et surtout votre ancienneté, votre historique de réservations et vos évaluations restent attachés à l’annonce. Une annonce vivante vaut mieux qu’une annonce neuve, que les plateformes doivent réapprendre à connaître. Nous auditons ce qui existe, nous réécrivons le texte, nous refaisons les photos, nous reprenons la grille de prix, les durées minimales et les conditions d’annulation. Si votre annonce est hébergée sur un compte auquel nous ne pouvons pas accéder proprement, nous examinons les options avec vous avant de toucher à quoi que ce soit.
IMPRÉVUS
Les dégâts, l’assurance, et ce qui arrive quand quelque chose casse.
C’est la question qui inquiète le plus, et celle où les réponses trop rassurantes sont les plus douteuses. Personne ne peut promettre qu’il ne se passera jamais rien dans un logement occupé par des inconnus. Ce qui se promet, c’est la manière de traiter l’incident et la solidité des recours.
Trois niveaux de protection existent et ils ne se remplacent pas. Vos propres contrats, les garanties commerciales des plateformes, et le dépôt de garantie quand il est possible. Notre travail consiste à les rendre utilisables le jour où vous en aurez besoin.
Quand une réparation s’impose pendant un séjour, nous intervenons et nous coordonnons des artisans de confiance, de jour comme de nuit. Vous êtes prévenu, jamais dérangé. Les dépenses engagées pour votre compte vous sont refacturées sans marge et figurent ligne à ligne dans le rapport du mois.
- Que se passe-t-il en cas de dégâts, et comment l’assurance intervient-elle ? D’abord vos propres contrats. Votre assurance ménage et votre responsabilité civile doivent savoir que le logement est loué en meublé, faute de quoi une prestation peut être refusée, et nous vous demandons de le signaler à votre assureur avant la mise en ligne. Ensuite les garanties des plateformes, qui couvrent certains dommages causés par un voyageur, sous conditions, avec des plafonds et des exclusions, et à condition que le dommage soit déclaré dans les délais impartis, pièces à l’appui. Ce sont des programmes commerciaux, pas des contrats d’assurance, et nous ne les présenterons jamais comme une couverture totale. Enfin le dépôt de garantie, lorsque la plateforme et le type de séjour le permettent. Notre rôle est de rendre ces recours effectifs, état des lieux photographié avant et après chaque séjour, constat immédiat, déclaration dans les délais, devis, coordination des artisans et suivi jusqu’à la remise en état. Lors de l’audit, nous lisons votre police avec vous et nous vous disons franchement ce qu’elle ne couvre pas.
- Qui gère les voyageurs et les urgences ? Notre équipe, 7 jours sur 7.
DÉMARRAGE
Le délai avant la première réservation, et les mois creux.
Deux questions de calendrier reviennent toujours, l’une au début, l’autre après quelques mois. Nous y répondons sans promettre de date que nous ne pourrions pas tenir.
Nous ne garantissons ni revenus, ni taux d’occupation, ni position sur les plateformes. Nous garantissons ce qui dépend entièrement de nous, la qualité de l’annonce, la réactivité, la tenue du logement et la clarté des comptes.
- Combien de temps avant la première réservation ? Nous ne vendons pas de délai standard, parce qu’il dépend de choses que nous ne maîtrisons pas seuls. La séquence, elle, est toujours la même. Audit et cadrage, vérification du bail, de la copropriété et des obligations communales, shooting photo et vidéo, rédaction de l’annonce, ouverture ou reprise des comptes, synchronisation des calendriers, puis mise en ligne. Le rythme dépend surtout de deux choses, la disponibilité de votre logement pour le shooting et le temps que prennent les vérifications. Une fois en ligne, une annonce neuve doit d’abord être vue avant d’être réservée. Les premières réservations viennent souvent de conditions plus souples, prix d’entrée et durées minimales courtes, puis la grille se redresse une fois les premières évaluations acquises. Au terme de l’audit, nous vous remettons un calendrier daté plutôt qu’une promesse.
- Que se passe-t-il si mon logement reste vide ? Vous ne nous payez rien. Notre commission ne porte que sur les nuitées réservées, il n’y a ni abonnement ni minimum garanti. Un mois sans réservation ne vous coûte donc aucun frais de gestion, seulement le revenu que vous n’avez pas fait. C’est aussi la raison pour laquelle un logement vide est notre problème autant que le vôtre. Quand l’occupation décroche, les causes sont presque toujours identifiables, un prix trop haut pour la saison, une durée minimale trop longue, des photos qui ne rendent pas justice au bien, un calendrier trop contraint, ou une demande genevoise creuse à cette période. Nous corrigeons ce qui dépend de nous, nous ouvrons davantage la moyenne durée, et nous pouvons élargir la diffusion vers Vaud et la Riviera lémanique. Ce que nous ne ferons pas, c’est vous promettre un taux d’occupation.
ENGAGEMENT
Rester, ou partir, sans que cela devienne une négociation.
Un contrat de gestion qui doit retenir ses clients par des pénalités a un problème de fond. Nous préférons être choisis chaque mois.
C’est pourquoi le mandat est écrit, à préavis court, et pourquoi tout ce que nous produisons pour votre bien vous appartient dès le premier jour, les comptes, les annonces, les photos, la vidéo et le livret d’accueil.
- Suis-je engagé longtemps ? Non, l’engagement est souple avec un préavis court.
- Puis-je arrêter en cours de route ? Oui, avec ce même préavis court et sans pénalité de sortie. Concrètement, les réservations déjà confirmées sont honorées jusqu’au bout, parce qu’annuler des voyageurs abîme votre annonce et votre historique bien plus que cela ne vous soulage. À compter du préavis, nous cessons d’ouvrir de nouvelles dates, nous vous restituons les accès aux comptes, les photos, la vidéo et le livret d’accueil digital, puis nous vous adressons le dernier rapport et le versement final. Vous repartez avec un bien mieux outillé qu’à votre arrivée, c’est le seul argument de rétention que nous acceptions.
Une question qui n’est pas ici.
Cette page couvre ce que l’on nous demande le plus souvent, pas votre cas. Un bail particulier, une copropriété ombrageuse, un logement partagé une partie de l’année avec votre famille, un immeuble en travaux, une résidence secondaire sur la Riviera, ces situations se traitent une par une.
ONDE ouvre en ce moment ses premières gestions, avec 3 à 5 propriétaires fondateurs à conditions préférentielles, en échange de leur retour d’expérience. Nous n’avons donc encore ni avis publiables, ni étude de cas, ni chiffres de revenus à vous montrer. Nous préférons vous le dire que de remplir ces emplacements avec du plausible.
Écrivez à contact@ondeconciergerie.ch, appelez le 022 554 73 67, ou demandez l’audit. Dans les trois cas, c’est la même personne qui vous répond, et elle connaîtra votre dossier.
Une réponse générale ne remplace pas l’examen de votre logement, de votre bail et de votre calendrier. L’audit est gratuit et sans engagement.