LE PRINCIPE
Ce que dit la règle, en une phrase
À Genève, un logement servant de résidence principale peut être loué en courte durée jusqu'à un plafond de 90 nuits par année. En dessous de ce seuil, l'activité est considérée comme accessoire à l'habitation. Au-delà, le logement n'est plus regardé comme un simple logement occupé par son habitant, et la question d'un changement d'affectation se pose, avec l'autorisation que cela suppose.
La logique n'est pas touristique, elle est immobilière. Genève manque de logements, et le cadre cantonal vise à empêcher que des appartements d'habitation basculent durablement vers un usage hôtelier. Comprendre cette intention aide à comprendre où passe la limite, et pourquoi la moyenne durée, qui reste du logement, ne pose pas le même problème.
Une précision indispensable avant d'aller plus loin. La réglementation dans ce domaine évolue, elle se combine avec des règlements communaux et de copropriété, et son application dépend de la situation concrète de votre bien. Ce qui suit décrit le cadre général tel qu'il s'applique à Genève, dans un langage de propriétaire. Cela ne remplace pas une vérification auprès de l'autorité compétente pour votre logement précis, et nous vous recommandons de la faire.
À qui elle s'applique, à qui elle ne s'applique pas
Le plafond de 90 nuits est souvent cité comme s'il s'appliquait uniformément à tous les logements genevois. C'est inexact, et cette imprécision conduit deux profils opposés à se tromper : celui qui renonce alors qu'il pouvait louer, et celui qui se lance alors qu'il fallait d'abord demander une autorisation.
Quatre situations types, à distinguer soigneusement.
Dans tous les cas, le règlement de copropriété et le règlement de votre commune s'ajoutent au cadre cantonal. Un plafond respecté ne rend pas licite une activité que votre immeuble interdit.
- 01Vous habitez le logement et vous le louez ponctuellement. C'est la situation type visée par le plafond. Vos absences, vacances, déplacements professionnels, séjours ailleurs, peuvent être valorisées dans cette limite.
- 02Vous êtes locataire du logement que vous habitez. Le plafond ne suffit pas. Il faut d'abord l'accord de votre bailleur pour sous-louer, obtenu en lui indiquant les conditions envisagées. Sans cet accord, la question des 90 nuits ne se pose même pas.
- 03Le logement n'est pas votre résidence principale. Le raisonnement change. Un objet destiné en permanence à l'accueil de voyageurs ne relève plus de la tolérance accordée à l'habitant, et la question de l'affectation se pose dès le départ. Cette situation exige une vérification préalable, sans exception.
- 04Le logement est soumis à un régime particulier. Certains immeubles et certains appartements sont soumis à des contraintes propres liées à leur statut, à leur financement ou à des mesures de protection du parc locatif. Ces contraintes priment sur toute considération de rentabilité, et elles se vérifient avant tout projet.
LE DÉCOMPTE
Ce qui compte comme nuit, et ce qui n'en est pas une
La question revient systématiquement lors de nos audits : qu'est-ce qui consomme réellement le compteur ? Le principe est simple, ce sont les nuits effectivement louées en courte durée qui comptent. Les cas particuliers, eux, méritent d'être posés noir sur blanc.
La seule discipline qui protège vraiment, c'est la tenue d'un registre. Chaque séjour, ses dates, son régime, son occupant. Un décompte tenu au jour le jour vaut mieux qu'une estimation reconstituée en fin d'année, et il constitue la preuve la plus simple si la question vous est un jour posée. Pour les biens que nous gérons, ce décompte figure dans le rapport mensuel.
- 01Une nuit louée en courte durée compte, quelle que soit la plateforme utilisée, qu'elle soit isolée ou intégrée à un séjour plus long.
- 02Les nuits pendant lesquelles vous occupez vous-même le logement ne comptent pas. Une nuit où le logement reste vide ne compte pas davantage.
- 03Un logement loué en moyenne durée, sous contrat, à un occupant qui y installe sa vie pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois, ne relève pas du régime de la courte durée et ne s'impute donc pas sur le même compteur.
- 04Le décompte se fait sur l'année. La façon exacte de le tenir et le traitement des cas limites, séjours à cheval sur deux années ou séjours qui s'allongent en cours de route, se font confirmer auprès de l'autorité compétente plutôt qu'entre propriétaires.
Ce qui se passe si le plafond est dépassé
Le dépassement n'est pas un détail administratif. Il change la qualification de ce que vous faites : le logement cesse d'être un logement occupé et loué accessoirement, pour devenir un objet exploité, ce qui relève d'une autorisation. L'autorité compétente peut intervenir, demander la cessation de l'activité, exiger une régularisation, et prononcer une sanction. Nous ne détaillerons ici ni montants ni procédures, ils dépendent de la situation et des textes applicables au moment des faits.
Le risque réglementaire n'est d'ailleurs pas le seul. Un dépassement peut fragiliser plusieurs choses à la fois : votre bail si vous êtes locataire, votre position vis-à-vis de la copropriété, votre couverture d'assurance si le sinistre survient pendant une activité non déclarée, et votre situation fiscale si l'activité change de nature sans que vous l'ayez anticipé. Ces effets s'additionnent, et ils se manifestent rarement au bon moment.
Il faut dire les choses simplement : ce n'est pas la peine de prendre ce risque, parce qu'il existe une manière parfaitement légale de continuer à louer une fois les 90 nuits atteintes.
LA SOLUTION
Basculer en moyenne durée au-delà du plafond
Le plafond porte sur la courte durée. Il ne dit pas que votre logement doit rester vide le reste de l'année. Au-delà des 90 nuits, la location meublée de moyenne durée prend le relais, parce qu'elle n'est pas de l'hébergement touristique, mais du logement, exactement ce que le cadre genevois cherche à préserver.
Une location de moyenne durée bien construite repose sur quatre éléments.
Genève est l'une des rares villes de cette taille où cette demande existe toute l'année. Elle vient des organisations internationales, des sociétés qui déplacent un collaborateur pour un mandat, du milieu hospitalier et universitaire, des missions et chantiers de plusieurs mois, et des personnes en attente de leur logement définitif. Ces occupants cherchent un logement prêt à vivre pour une durée que le marché du bail classique ne sait pas servir, et ils sont prêts à payer pour la qualité et la simplicité.
La moyenne durée n'est pas pour autant une zone sans règles, et nous ne la présenterons pas comme telle. Le droit du bail s'applique, avec ce qu'il implique en matière de contrat écrit, de garantie, d'état des lieux, de restitution et de congé. Selon la durée et la répétition des séjours, la nature du rapport peut évoluer. Un cadre contractuel propre vaut mieux, là aussi, qu'un arrangement verbal.
- 01Un contrat écrit, avec un occupant identifié, pour une durée exprimée en semaines ou en mois.
- 02Un logement meublé et entièrement équipé, charges comprises, prêt à vivre le jour de l'entrée.
- 03Un état des lieux, une garantie et une facturation mensuelle, comme pour une location classique.
- 04Une diffusion adaptée, sur les canaux de logement temporaire et auprès des relais professionnels, et pas seulement sur les sites de réservation touristique.
À quoi ressemble une année complète, dans les règles
Une fois le principe posé, tout devient une question d'arbitrage de calendrier. Les 90 nuits de courte durée ne sont pas un quota à consommer au fil de l'eau, ce sont des nuits à placer là où elles valent le plus. Une année bien construite se lit en trois temps.
Ce séquençage suppose de décider en début d'année plutôt qu'au fil des demandes. Une réservation courte durée acceptée en février simplement parce qu'elle se présentait peut coûter une nuit qui aurait valu bien davantage à la belle saison ou pendant un grand rendez-vous genevois. C'est exactement le travail d'arbitrage que nous faisons pour les biens que nous gérons.
Nous diffusons enfin votre bien auprès d'une demande qui ne s'arrête pas aux frontières cantonales. Une personne en mission sur Nyon, Lausanne ou la Riviera peut très bien loger à Genève, et l'inverse est vrai aussi. Élargir la zone de recherche, c'est augmenter le nombre de candidats sérieux sur vos périodes les plus creuses.
- 01Les périodes fortes en courte durée. Grands rendez-vous genevois, haute saison, ponts et vacances. C'est là que la nuit se valorise le mieux, et c'est donc là que votre crédit de nuits doit être dépensé.
- 02Les creux en moyenne durée. Les mois où la demande touristique retombe sont précisément ceux où la demande de logement temporaire reste stable. Un séjour de trois mois posé au bon endroit du calendrier sécurise un revenu régulier et fait respirer le compteur.
- 03Vos propres dates. Vous bloquez ce que vous voulez, quand vous le voulez, pour vous ou pour vos proches. Le calendrier reste le vôtre, nous ne réservons jamais par dessus.
Les vérifications propres à votre situation
Aucune page web, celle-ci comprise, ne peut trancher votre cas particulier. Voici les cinq points à faire confirmer avant de mettre quoi que ce soit en ligne.
Les réponses fiables viennent de l'administration cantonale compétente et du service concerné de votre commune, pas d'un forum ni d'un groupe de propriétaires. Demandez une réponse écrite et conservez-la. Pour les situations complexes, l'avis d'un avocat ou d'une fiduciaire de la place tranchera plus vite que six mois d'incertitude.
- 01Le statut du logement. Résidence principale ou non, régime particulier éventuel, contraintes liées à l'immeuble ou à son financement.
- 02Votre bail, si vous êtes locataire. L'accord du bailleur se demande par écrit, en indiquant les conditions de la sous-location.
- 03Le règlement de copropriété et le règlement d'administration de l'immeuble, en particulier les clauses d'usage et celles qui visent l'activité hôtelière ou parahôtelière.
- 04Le règlement de votre commune, la taxe de séjour et ses modalités, ainsi que l'obligation d'annonce des hôtes.
- 05Vos assurances et votre situation fiscale, au regard de l'activité que vous envisagez réellement, et non de celle que vous imaginez au départ.
NOTRE RÔLE
Ce que nous faisons, concrètement
Avant toute mise en ligne, nous cadrons votre situation : statut du logement, bail, copropriété, commune. Si un obstacle existe, nous vous le disons, quitte à conclure que nous ne travaillerons pas ensemble. C'est arrivé, et cela arrivera encore.
Ensuite, nous construisons l'année. Courte durée sur les périodes qui la méritent, moyenne durée sur les autres, calendriers synchronisés, prix ajustés, et le décompte des nuits tenu pour vous. Vous le retrouvez chaque mois dans votre rapport, avec les revenus, l'occupation et les interventions.
Nous ne sommes ni avocats ni fiduciaire, et nous ne prétendons pas l'être. Nous connaissons le cadre dans lequel nous travaillons, nous vous orientons vers la bonne vérification quand elle s'impose, et nous refusons les montages que nous ne saurions pas défendre devant une autorité.
Notre commission est de 25% des nuitées réservées, tout compris, sans frais de mise en place ni abonnement. Le ménage est facturé au voyageur, sans marge pour nous. Nous ouvrons actuellement nos premières gestions avec 3 à 5 propriétaires fondateurs, à conditions préférentielles.
Vous voulez savoir combien de nuits votre logement peut réellement travailler, et sous quel régime ? Nous l'examinons et nous vous répondons par écrit.